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Tout ce que vous devez savoir avant d'acheter des parts SCPI en secondaire
Les meilleures SCPI à acheter en 2026 dépendent du critère retenu : rendement brut, décote, sécurité, secteur géographique ou thématique (santé, bureaux, commerces, logistique). Sur le marché secondaire, des parts SCPI référencées (Pierval Santé, Epargne Pierre, Primovie, LF Grand Paris Patrimoine, NCAP Régions, PERIAL Grand Paris) sont disponibles avec décote, ce qui augmente mécaniquement le rendement brut sur capital investi par rapport à un achat en primaire. 2nd Market n'établit pas de classement subjectif mais affiche les critères objectifs (prix, décote, rendement estimé) pour chaque annonce.
Sur 2nd Market, l'acheteur sélectionne une annonce de parts SCPI, signe une promesse d'achat puis un acte authentique chez le notaire. Le transfert de propriété s'effectue par cession de parts, sans intervention de la société de gestion. Le délai moyen constaté est de 60 à 90 jours selon la SCPI ; ce délai est une estimation et non une garantie.
La décote correspond à l'écart entre le prix officiel de souscription fixé par la société de gestion et le prix négocié entre vendeur et acheteur sur le marché secondaire. Elle s'exprime en pourcentage et permet à l'acheteur d'améliorer le rendement brut sur son capital investi.
Légalement, la cession de parts SCPI peut s'effectuer par acte sous seing privé (via la société de gestion ou entre particuliers) ou par acte authentique chez le notaire. Sur 2nd Market, toutes les transactions sont finalisées par acte authentique chez le notaire : ce choix sécurise juridiquement la cession, confère date certaine et constitue une exigence propre à la plateforme. Le notaire vérifie l'identité des parties, la propriété des parts et perçoit les droits d'enregistrement (5% du prix de cession).
Les frais à la charge de l'acheteur comprennent : les droits d'enregistrement (5% du prix de cession), les honoraires de notaire selon barème, et une commission de la plateforme 2nd Market. Une commission est également perçue auprès du vendeur. Aucune commission de souscription n'est due à la société de gestion sur le marché secondaire, contrairement à un achat en primaire.
Le rendement brut estimé s'obtient en divisant le revenu annuel distribué par la SCPI par le prix réel d'acquisition (prix décoté), et non par le prix officiel. Une décote augmente mécaniquement le rendement brut sur capital investi.
Les revenus fonciers issus des parts SCPI sont imposés au barème de l'impôt sur le revenu plus prélèvements sociaux (17,2%). La fiscalité des revenus est identique en primaire et en secondaire. À la revente, la plus-value immobilière se calcule sur la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition, avec abattements progressifs pour durée de détention (exonération totale au-delà de 30 ans pour l'IR et les prélèvements sociaux).
Oui. 2nd Market référence des annonces de parts SCPI en démembrement temporaire (nue-propriété et usufruit). Chaque annonce précise la date de reconstitution prévue de la pleine propriété.
Le délai moyen constaté entre signature du compromis et acte authentique est de 60 à 90 jours, selon la SCPI et la réactivité de la société de gestion pour transmettre les documents nécessaires (état de la société, attestation de propriété). Ce délai est une estimation et non une garantie.
